Pontos de atenção em um Leilão Judicial

Recentemente vem ocorrendo um aumento de interessados em aquisição de imóveis por meio de leilão. Trata-se aqui de uma clara intensão das pessoas em diversificar seus investimentos, na medida em que os leilões judiciais e extrajudiciais podem trazer uma alta rentabilidade em um curto espaço de tempo, desde que o adquirente se atente as questões legais e riscos existentes neste tipo de negociação.

Os leilões de imóveis que podem trazer maiores interessando em razão da redução significativa do valor do lance mínimo são divididos praticamente em duas categorias: judiciais e extrajudiciais.

Os Leilões Extrajudiciais são aqueles realizados com imóveis pertencentes aos Bancos e decorrem de alienação fiduciária, ou seja, quando o imóvel é adquirido através de empréstimo bancário, o devedor fiduciante (aquele que recorre a essa modalidade de financiamento/empréstimo) transfere ao credor fiduciários (aquele que concede o financiamento/empréstimo) a propriedade do bem como forma de garantia do pagamento da dívida.

Portanto, caso o devedor fiduciante não pague o financiamento realizado pelo Banco, este que detêm a propriedade do bem pode levá-lo a leilão, mesmo que o imóvel ainda esteja ocupado pelo devedor.

Já os Leilões Judicias ou Hastas Públicas são aqueles que decorrem de ordem judicial e ocorrem geralmente quando o imóvel é penhorado para garantia de dívida do proprietário. Caso o devedor não quite seu débito, o imóvel pode ser levado para leilão a fim de que o valor da arrematação cubra a totalidade da dívida ou parte dela.
Para facilitar a compreensão, vamos tratar neste artigo apenas sobre os pontos de atenção nos Leilões Judiciais, deixando para outro momento os Leilões Extrajudiciais.

Imprescindível que aquele que estiver interessando em participar de um leilão judicial observe alguns pontos que possam mitigar eventuais riscos.

O primeiro deles é a análise detalhada de todas as informações constantes no edital de arrematação, pois é nele que constarão todas as regras do leilão, como por exemplo, descrição do imóvel, se o leilão terá uma ou duas praças, datas e hora das praças, valores mínimos para lance, condições e forma de pagamento, taxas e impostos envolvidos e eventuais dívidas relacionadas ao imóvel, como condomínio e IPTU, além da comissão do leiloeiro.
Importante destacar que nem sempre consta no edital as dívidas do imóvel e, mesmo que conste, não quer dizer que são apenas aquelas descritas. Por isso, deve o interessado buscar informações quanto a existência de novos débitos, como por exemplo condomínio e IPTU.

Outro item que precisa ser muito bem analisado pelo potencial adquirente é a matrícula atualizada do imóvel, pois é nela que consta toda a história do bem, além dos gravames existentes sobre aquele imóvel (usufruto, gravame de locação, indisponibilidade do bem, usucapião).

Também é indispensável que seja analisado o laudo de avaliação, onde um perito nomeado pelo juiz ou um oficial de justiça estipula o valor de mercado daquele imóvel descrevendo, geralmente, suas condições físicas.

Após esta análise preliminar, verificando-se que os riscos são baixos, o interessado deverá se cadastre junto ao leiloeiro e no dia da praça dar os seus lances. Caso saia vencedor do leilão, o leiloeiro emitirá o auto de arrematação, onde constará todo o ocorrido durante o evento do leilão, e o arrematante deverá pedir ao juiz do processo a emissão da carta de arrematação a fim de ser providenciado o registro na matrícula do imóvel em Cartório, momento em que o adquirente passará efetivamente a ser o proprietário do imóvel.

Assim é possível perceber que são diversos pontos de atenção que aquele que pretende adquirir um imóvel em leilão precisa observar, e a ajuda de um profissional especializado no assunto pode fazer toda a diferença, evitando com que a aquisição de um imóvel em leilão se torne uma dor de cabeça com prejuízos financeiros.

Diego de Paula Tame Lima